Duración-Voluntad de las Partes: Tal y como ya hemos explicado en otras Fichas, los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda, es decir los de  local de negocio, de oficinas, de temporada, y demás,  se rigen por la voluntad de las partes. Esto significa que  el contrato dura lo que las partes quieran y acuerden en el contrato de arrendamiento,  así como las  posibles prórrogas del mismo. 

Varios Supuestos: La respuesta va a depender de lo que se haya estipulado en el contrato de arrendamiento. Veamos varios supuestos:

1.- Posibilidad de Desistimiento con Indemnización: Si en el contrato se pactó la posibilidad de desistimiento a favor del arrendatario pagando una indemnización por hacerlo antes del plazo de 10 años, y en función de los años que resten por cumplirse, será ésta la indemnización a satisfacer al arrendador, puesto que no se trata de una cláusula penal, sino un pacto acordado entre las partes, en virtud del principio de libertad de la voluntad de las partes ya citado.



2.-No hay posibilidad de Desistimiento: Si en el contrato no se pactó la posibilidad de desistimiento a favor del arrendatario, pero sí establece una cláusula indemnizatoria en caso de que el inquilino no cumpla los 10 años, o no dice nada al respecto, nos encontramos entonces frente a una cláusula penal, que dará lugar a varias interpretaciones por parte de los juzgados, dependiendo si el arrendador puede acreditar la existencia de daños y perjuicios de cierta importancia:


a) Si no acredita esos daños y perjuicios relevantes, los tribunales están fijando la indemnización por desistimiento anticipado del arrendatario en Una Mensualidad por cada año que quede pendiente de cumplirse.

b) Si por el contrario, el arrendador es capaz de acreditar daños y perjuicios relevantes, el Tribunal Supremo ha fijado una indemnización de hasta 5 mensualidades de renta por cada año pendiente de cumplirse.

***Daños y Perjuicios. A la hora de acreditar la existencia de daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, los juzgados pueden tener en cuenta, entre otras cosas, el tiempo que resta de contrato (para un contrato de 10 años no es lo mismo que resten por cumplirse 4 años o que resten por cumplirse 8 años); la dificultad para alquilar nuevamente el local; que el importe de los arrendamientos hayan bajado notablemente con respecto al momento en que se firmó el contrato;….

La Duración del contrato de arrendamiento de local de negocio se rige por el principio de la voluntad de las partes, y en su defecto, por lo dispuesto en las leyes y el Código Civil. Lo mismo ocurre con respecto a las posibles indemnizaciones por incumplimiento del contrato por desistimiento del arrendatario. Pero cuando no existe pacto contractual, será el juez quien determine y modere la indemnización a pagar al arrendador, que dependerá de la acreditación de daños y perjuicios causados.