Antecedentes. La Ley de Arrendamientos de 1964 establecía la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento de local. El Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril viene a suprimir esta prórroga forzosa., y la Ley de arrendamientos de 1994 viene a regular en su Disposición Transitoria Primera la duración de los contratos celebrados a partir del día 9 de mayo de 1985, mientras que en la Disposición Transitoria Tercera regula la duración de los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
Régimen aplicable: Pues bien, a pesar de que el contrato en cuestión es posterior a 9 de mayo de 1985( Es de 1990), en este caso concreto, en el que las partes han acordado por voluntad propia acogerse al régimen de prórroga forzosa, el Tribunal Supremo ha dicho que será de aplicación lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994 y no la Disposición Transitoria Primera. (STS de 12 de marzo de 2015)
Disposición Transitoria Tercera: Esta Disposición establece que, “los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local”.
Es decir, si el arrendatario es persona física, podrá continuar su actividad hasta su jubilación o fallecimiento, pero veamos qué dice la norma en cuanto a la posibilidad de traspaso:
En la misma Disposición Transitoria Tercera se establece que “el arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de 10 daños a contar desde la realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 años a contar desde la aprobación de la Ley”. (Es decir hasta 31-12-14)
Dos posiciones Doctrinales: La interpretación de estos límites temporales, - a) 10 años mínimo o b) hasta computar 20 años a contar desde la aprobación de la ley, tiene divididos tanto a juristas como a los tribunales de primera instancia, y existen dos corrientes totalmente opuestas. Una de ellas considera que SI es posible el traspaso a pesar de haberse cumplido en fecha 31-12-2014 los 20 años desde la publicación de la ley, y otra corriente considera que NO es posible el traspaso.
Conclusión: Hasta que no se pronuncie sobre esta concreta cuestión el Tribunal Supremo, podrán producirse fallos y sentencias contradictorias en los tribunales y juzgados inferiores. De tal manera que de encontrarse en esta situación sería conveniente asesorarse jurídicamente antes de aventurarse al traspaso.
En los contratos de arrendamiento de local de negocio posteriores al 9 de mayo de 1985, con prórroga forzosa pactada entre las partes, está claro que su duración alcanza hasta la jubilación o muerte del arrendatario, pero no está tan clara la posibilidad de traspasar el negocio a partir del 31 de diciembre de 2014.