Situación 1: El contrato de arrendamiento existente no regula el supuesto de traspaso. En este caso, debemos acudir a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prevé únicamente la obligación de comunicar fehacientemente al arrendador el traspaso, con un mes de antelación. No es preceptiva la autorización previa del arrendador y éste no podrá oponerse a la cesión o traspaso, pero en cambio tendrá derecho a elevar la renta hasta un 20 % al nuevo arrendatario.
Situación 2: El contrato de arrendamiento existente contempla el traspaso y exige la autorización previa del arrendador. En este supuesto, será preceptivo solicitar la autorización del arrendador, y éste podrá pedir algún tipo de contraprestación a cambio de dicha autorización, abriéndose una negociación de los términos y condiciones entre ambas partes.
Situación 3: El contrato de arrendamiento existente contempla el traspaso pero establece ya un derecho del arrendador a elevar la renta y/o a cobrar un porcentaje del traspaso. En este supuesto, no será preceptiva la autorización del arrendador para el traspaso, pero ya vienen recogidas las contraprestaciones por el mismo. Esto no impide que antes de proceder al traspaso se abra con el arrendador un proceso de negociación de condiciones a la baja.
Contrato de Traspaso de Negocio: Cuando se alcanza un acuerdo con el arrendador, y se salvan las condiciones y previsiones del contrato de arrendamiento anterior, se abre o ya se ha hecho a la vez, la negociación del traspaso con el nuevo adquirente del negocio, que deberá quedar reflejada en un Contrato de Traspaso de Negocio.
Entre los aspectos a tener en cuenta en la redacción de contrato de traspaso de negocio, cabe destacar los siguientes:
¿IVA? Una de las preguntas más frecuentes en el traspaso de un negocio es la sujeción al IVA de la operación. En este sentido, la normativa que regula este impuesto exonera de pago este tipo de operaciones.
Consejos si usted es el comparador:
1. Compruebe todos los permisos y autorizaciones administrativas. Es aconsejable asegurarse de que el titular de la actividad es el titular de la licencia de apertura del establecimiento, y si va a destinar el local a la misma actividad, compruebe que no existe ninguna limitación en el ayuntamiento u organismo competente para tramitar el cambio de titularidad.
2. Subrogación de Empresa!! Tenga en cuenta que cuando se traspasa un negocio, (bar, restaurante, inmobiliaria, comercio,…), que se desarrolla en un local arrendado, en realidad se están produciendo dos actos: una transmisión de empresa, y una cesión del contrato de arrendamiento. Pero lo verdaderamente relevante a efectos de responsabilidad laboral y de seguridad social, es la transmisión de la empresa, del negocio, puesto que se produce de forma automática una Subrogación Empresarial.
3. También se traspasan los Trabajadores!! Todos los contratos de trabajo vigentes en el momento del traspaso, dejan de vincular al cedente y pasan a ser subrogados por el cesionario o adquirente de la empresa. Verifique que los pagos están al corriente.
4. Cuidado con la deudas laborales y de seguridad social!! El Tribunal Supremo ya ha manifestado que el adquirente de una empresa debe asumir las deudas contraídas por el anterior empresario, obligación que abarca tanto impagos de salarios como cotizaciones a la seguridad social. Además, el Estatuto de los Trabajadores establece una responsabilidad solidaria de ambos empresarios durante 3 años de las obligaciones nacidas con anterioridad a la transmisión y que no hubieran sido satisfechas. Pida un certificado de Seguridad Social de estar al corriente de pago.
5. Cargas!! Refleje en el contrato o Escritura de traspaso de negocio que todas las cargas y deudas con proveedores, suministradores y personal laboral se encuentran saldadas a la fecha de transmisión. Esto le permitirá repetir contra el vendedor en caso de que apareciera alguna deuda pendiente anterior.